Η μίσθωση ακινήτου χωρίς υπογραφή έγγραφου ιδιωτικού συμφωνητικού, ενέχει πολλούς κινδύνους για τον ιδιοκτήτη - εκμισθωτή. Η απουσία εγγράφου σημαίνει ότι η μίσθωση, μόνο με τη δήλωσή της στο πληροφοριακό σύστημα της ΑΑΔΕ, προστατεύεται αποκλειστικά από τις διατάξεις για τη μίσθωση πράγματος του Αστικού Κώδικα, άρθρα 574 επ. ΑΚ. Οι διατάξεις αυτές περιέχουν ρυθμίσεις που προστατεύουν κυρίως τους μισθωτές. Στις περισσότερες περιπτώσεις, τυχόν πρόσθετη προφορική συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή, σχετικά με ειδικά ζητήματα (χρόνος καταβολής του μισθώματος, ανάληψη ευθύνης για τη συντήρηση της οικίας, των ηλεκτρικών συσκευών κλπ.), είναι δύσκολα αποδείξιμη.
Οι διατάξεις των άρθρων 574 επ. ΑΚ είναι ενδοτικού δικαίου, που σημαίνει ότι η εφαρμογή τους μπορεί να αποκλειστεί από εκφρασμένη αντίθετη ιδιωτική βούληση, δηλαδή από έγγραφη συμφωνία (μισθωτήριο), εφόσον η τελευταία δεν αντίκειται στη δημόσια τάξη ή στα χρηστά ήθη.
Βάσει του άρθρου 575 ΑΚ, «Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης».
Κατά το άρθρο 576 ΑΚ, σχετικά με τις ελλείψεις/πραγματικά ελαττώματα του μισθίου: «Αν κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος.
Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση».
Σύμφωνα με το άρθρο 591 ΑΚ: «Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.
Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο».
Το άρθρο 592 ΑΚ ορίζει ότι: «Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση».
Όπως αποτυπώνεται στις ανωτέρω διατάξεις, ο εκμισθωτής βαρύνεται βάσει νόμου με τη διατήρηση του ακινήτου σε κατάλληλη προς μίσθωση κατάσταση, για όλο το χρονικό διάστημα της μίσθωσης. Ακόμα, οφείλει να αποδώσει τις αναγκαίες δαπάνες στις οποίες προέβη ο μισθωτής στο μίσθιο, όπως ενδεικτικά δαπάνες για συντήρηση/εγκατάσταση/διόρθωση του συστήματος θέρμανσης, δαπάνες αποκατάστασης ηλεκτρικών βλαβών, υδραυλικών προβλημάτων κλπ.
Αντίθετα, ο μισθωτής μπορεί, σε περίπτωση εμφάνισης πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης συμφωνημένης ιδιότητας, να καταβάλλει μειωμένο μίσθωμα ή να μην το καταβάλλει καθόλου, μέχρι ο ιδιοκτήτης να επαναφέρει το μίσθιο (ακίνητο) στην προτέρα κατάσταση, με αποκλειστικά δικά του έξοδα. Επιπλέον, ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές/μεταβολές του ακινήτου, στο βαθμό που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Εάν δηλαδή ο μισθωτής χρησιμοποιεί το μίσθιο για επαγγελματικούς λόγους, π.χ. για λειτουργία εστιατορίου, έχει δικαίωμα να ισχυριστεί ότι οποιαδήποτε επιβάρυνση/φθορά του μισθίου που προκάλεσε ο ίδιος, έγινε μέσα στα πλαίσια της συμφωνημένης χρήσης, οπότε δε θα αποζημιώσει τον εκμισθωτή.
Τέλος, βάσει του άρθρου 593 ΑΚ, σε περίπτωση έλλειψης αντίθετης συμφωνίας, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να παραχωρεί το μίσθιο σε τρίτο ή να το υπεκμισθώνει, χωρίς τη συγκατάθεση του εκμισθωτή ή τουλάχιστον την ενημέρωσή του. Η ρύθμιση αυτή ισχύει για τις μισθώσεις κατοικίας, όχι για τις επαγγελματικές μισθώσεις, στις οποίες κατ’ αρχήν απαγορεύεται η υπομίσθωση.
Με τη σύνταξη μισθωτηρίου, όλες οι παραπάνω ευθύνες του εκμισθωτή μετακυλίονται στο μισθωτή, με τέτοιο τρόπο ώστε η συμφωνία να είναι δίκαιη και για τις δυο πλευρές. Για παράδειγμα, συμφωνείται ότι τις δαπάνες κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας, θέρμανσης, νερού κλπ. αναλαμβάνει ο μισθωτής, ότι οφείλει να αποδώσει το ακίνητο στην ίδια κατάσταση στην οποία το παρέλαβε κλπ.
Με το μισθωτήριο, οι δυο πλευρές εξασφαλίζουν τα δικαιώματά τους και αποφεύγονται αχρείαστες συγκρούσεις. Το γραφείο μας έχει πολυετή εμπειρία, θεωρητική και πρακτική κατάρτιση σε ζητήματα μισθώσεων κατοικιών και επαγγελματικών χώρων. Με τη σύνταξη, τον έλεγχο ή την τροποποίηση του μισθωτηρίου σας από εμάς, λαμβάνετε την εγγύηση ότι όλα τα δικαίωματά σας θα προστατεύονται πλήρως, χωρίς κενά ή περιθώρια αντίθετων ερμηνειών που βλάπτουν το συμφέρον σας.