Με τη διαδικασία της εκδόσεως διαταγής απόδοσης του μισθίου, επιτυγχάνεται με πολύ μεγάλη ταχύτητα η ανάκτηση του μισθίου από τον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη, σε πολύ πιο σύντομο χρονικά διάστημα από όσο θα χρειαζόταν η άσκηση και εκδίκαση αγωγής εξώσεως.
Η διαταγή αποδόσεως μισθίου αποτελεί εκτελεστό τίτλο, δηλαδή εκτελείται άμεσα, ενώ ο μισθωτής δεν καλείται πριν την έκδοσή της από το δικαστήριο, συνεπώς δε μπορεί να καταθέσει προτάσεις. Το μοναδικό νομικό βοήθημα του μισθωτή είναι η άσκηση ανακοπής κατά της εκδοθείσας διαταγής μίσθωσης. Σε περίπτωση αγωγής εξώσεως δικαιούται να παρασταθεί και ο μισθωτής, να αντιπαραβάλει τους ισχυρισμούς του, ενώ με τη χορήγηση αναβολών (που στις περισσότερες περιπτώσεις ζητούνται παρελκυστικά από το δικαστήριο με στόχο να εκδικαστεί η αγωγή όσο το δυνατόν πιο αργά) διευκολύνεται η θέση των κακόπιστων και δύστροπων ενοικιαστών.
Για να αρχίσει η διαδικασία της έκδοσης διαταγής αποδόσεως μισθίου, απαιτείται :
α) ενεργή μίσθωση,Μάλιστα, το εξώδικο πρέπει να επιδοθεί τουλάχιστον δέκα πέντε ημέρες πριν από την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως μισθίου.
β) ύπαρξη μισθωτηρίου συμβολαίου (να αποδεικνύεται εγγράφως η μίσθωση),
γ) καθυστέρηση μισθώματος λόγω δυστροπίας και
δ) έγγραφη όχληση του μισθωτή, η οποία γίνεται με επίδοση εξωδίκου προς τον τελευταίο.
Αφού εκδοθεί η διαταγή απόδοσης και επιδοθεί αντίγραφο του απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση στον οφειλέτη, ο τελευταίος έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή μέσα σε αποκλειστική προθεσμία δέκα πέντε ημερών. Εάν περάσει άπρακτη αυτή η προθεσμία, τότε η διαταγή αποκτά εκτελεστότητα, συγκεκριμένα είκοσι ημέρες μετά την επίδοσή της στον οφειλέτη. Στη συνέχεια, ο δικαστικός επιμελητής μεταβαίνει στο επίμαχο ακίνητο, αποβάλει τον μισθωτή και οποιονδήποτε τρίτο, ενώ μπορεί να αλλάξει και κλειδαριά για να διασφαλίσει τη νέα εγκατάσταση του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή.
Ο δικαστικός επιμελητής πραγματοποιεί απογραφή των πραγμάτων που έχουν εγκατασταθεί στο μίσθιο από τον ενοικιαστή, ενώ έπειτα ορίζεται ένα πρόσωπο ως μεσεγγυούχος των αντικειμένων, που φέρει την ευθύνη των πραγμάτων έως ότου τα πάρει από το χώρο ο μισθωτής. Ο ιδιοκτήτης ή άλλο πρόσωπο (π.χ. ο νέος μισθωτής) μπορεί να εγκαταλείψει τα πράγματα, έξι μήνες μετά την έξωση με δικαστικό επιμελητή.
Όπως προκύπτει από τα παραπάνω, η διαδικασία εκδόσεως διαταγής απόδοσης μισθίου (στην οποία γίνεται να σωρεύεται και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, βάσει της ρύθμισης του Ν. 4055/2012) ολοκληρώνεται με μεγάλη ταχύτητα, τουλάχιστον συγκριτικά με την αγωγή έξωσης, η οποία από τη δικονομική της φύση απαιτεί πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα μέχρι να οδηγήσει σε ουσιαστική επίλυση της διαφοράς και αλλαγή της ισχύουσας νομικής και πραγματικής κατάστασης.
Ο ιδιοκτήτης του επίμαχου μισθίου δικαιούται να μην φορολογηθεί τα ενοίκια τα οποία δεν του έχουν καταβληθεί. Για το σκοπό αυτό, προσκομίζει αντίγραφο της διαταγής απόδοσης ή της διαταγής πληρωμής των οφειλόμενων μισθωμάτων (ή αντίστοιχα την αγωγή απόδοσης μισθίου/αγωγής μισθωμάτων) στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., προκειμένου να επιλέξει στη συνέχεια να μη φορολογηθεί τα ανείσπρακτα ενοίκια, στα αντίστοιχα πεδία του Ε2 της φορολογικής δήλωσης που υποβάλλει.
Οι περισσότεροι ενοικιαστές – οφειλέτες μισθωμάτων ισχυρίζονται ότι λόγω οικονομικής δυσπραγίας και της τρέχουσας οικονομικής κρίσης, αδυνατούν να καταβάλλουν τα οφειλόμενα μισθώματα. Παρόλα αυτά, έχει κριθεί σχετικά από τον Άρειο Πάγο (ΑΠ) ότι η οικονομική δυσχέρεια δεν είναι λόγος μη καταβολής ενοικίου, γιατί έτσι θα δημιουργούνταν μια κατάσταση γενικής παύσης πληρωμών ενοικίων από όλους σχεδόν τους μισθωτές, λόγω της γενικής οικονομικής δυσχέρειας στην οποία βρίσκεται το κράτος.
Επίσης, ο Α.Π έχει κρίνει ότι η καθυστερημένη καταβολή οφειλόμενων μισθωμάτων μετά το πέρας των αντίστοιχων προθεσμιών πληρωμής, δημιουργεί αφενός απόσβεση της οφειλής, αφετέρου διατηρείται η υποχρέωση απόδοσης του μισθίου. Μόνο με νέα σύμβαση μπορεί ο ίδιος ενοικιαστής να παραμείνει στο ίδιο ακίνητο – μίσθιο.
Μέχρι σήμερα, σε περίπτωση λήξης της σύμβασης μίσθωσης, εφόσον ο μισθωτής δεν επιθυμεί να αποχωρήσει από το ακίνητο, ο εκμισθωτής πρέπει να καταθέσει αγωγή, με πολύ μεγάλο χρόνο περάτωσης της διαφοράς, έως ότου συζητηθεί η υπόθεση και δημοσιευτεί η απόφαση του Δικαστηρίου. Η τροποποίηση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, θα δώσει τη δυνατότητα στους εκμισθωτές να απελευθερώνουν τα ακίνητά τους σε πολύ πιο σύντομο χρονικό διάστημα.
Σύμφωνα με τη νέα διάταξη του άρθρου 637 ΚΠολΔ: «Κατά τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, στις περιπτώσεις καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία ή παρέλευσης του ορισμένου χρόνου διάρκειάς της, αν η έναρξη της μίσθωσης ή η λήξη της, αποδεικνύεται εγγράφως, και εφόσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.
Όσον αφορά στην έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου λόγω παρέλευσης του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, προϋπόθεση αποτελεί η επίδοση από τον εκμισθωτή εξώδικης πρόσκλησης απόδοσης του μισθίου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευσή του ή επί μισθώσεως που έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης. Στην περίπτωση του τέταρτου εδαφίου, η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση δύο (2) μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή».
Με τη νέα διαδικασία, σε περίπτωση που ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, θα επιδίδεται εξώδικο προς εκείνον, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν την επίδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου.
Στη συνέχεια, υποβάλλεται αίτηση, υπογεγραμμένη από τον δικηγόρο του εκμισθωτή, για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, η οποία μαζί με τα απαιτούμενα έγγραφα, διαβιβάζεται από τη γραμματεία του τοπικά αρμόδιου Πρωτοδικείου σε δικηγόρο που διορίζεται από τον κατάλογο που έχει σχηματίσει ο οικείος Δικηγορικός Σύλλογος. Στα έγγραφα αυτά περιλαμβάνεται και το γραμμάτιο προείσπραξης της ορισμένης από το νόμο αποζημίωσης του δικηγόρου που ορίζεται κατά τη νέα διαδικασία. Μετά την παραλαβή του φακέλου, ο δικηγόρος μέσα σε προθεσμία 10 ημερών, είτε δέχεται είτε απορρίπτει την αίτηση.
Σε περίπτωση που η διαταγή απόδοσης μισθίου γίνει δεκτή, ο ορισθείς δικηγόρος υπογράφει την πρωτότυπη διαταγή, την καταθέτει στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου, η οποία τη δημοσιεύει, εκδίδοντας το οικείο «απόγραφο», κατά το άρθρο 918 ΚΠολΔ, δηλαδή τον εκτελεστό τίτλο της διαταγής. Ύστερα, ο δικηγόρος του εκμισθωτή υποβάλλει σχετική αίτηση, καταβάλλει τέλη απογράφου και λαμβάνει το απόγραφο. Ακολούθως, εκδίδει αντίγραφο εκ του απογράφου, το οποίο επιδίδεται μέσω δικαστικού επιμελητή στο μισθωτή. Από την τελευταία αυτή επίδοση, ο ενοικιαστής διαθέτει 2 μήνες για να αποχωρήσει από το ακίνητο.
Συνολικά, εκτιμάται ότι οι μισθωτές θα διαθέτουν περίπου 6 μήνες, προκειμένου να αναζητήσουν νέα κατοικία και να μετακομίσουν σε εκείνη. Το χρονικό αυτό διάστημα μπορεί να είναι λίγο μεγαλύτερο ή συντομότερο, ανάλογα με την ταχύτητα ορισμού του δικηγόρου από τη γραμματεία του Πρωτοδικείου, την επεξεργασία του φακέλου από τον ίδιο και την έκδοση απογράφου από τη γραμματεία. Εν προκειμένω, υπολογίζεται το 3μηνο από την επίδοση του εξωδίκου, περίπου 1 μήνας μέχρι να ολοκληρωθεί ο ορισμός του δικηγόρου από τη γραμματεία του Πρωτοδικείου, η έκδοση διαταγής, του απογράφου και άλλοι 2 μήνες της δικονομικής προθεσμίας πριν την εκτέλεση της διαταγής. Καθόλο το χρονικό αυτό διάστημα, ο ενοικιαστής δε χρειάζεται να προβεί σε δαπάνες, ενώ ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει αμοιβές δικηγόρων, δικαστικού επιμελητή και τα σχετικά δικαστικά έξοδα.
Βεβαίως, ισχύουν παράλληλα οι κλασικές προστατευτικές ρυθμίσεις, όπως η δυνατότητα άσκησης ανακοπής ή αίτησης λήψεως ασφαλιστικών μέτρων, με αίτημα έκδοσης προσωρινής διαταγής μη εκτέλεσης της παραπάνω διαδικασίας. Αυτά τα δικονομικά δικαιώματα εξακολουθούν να παρέχονται στους ενοικιαστές, ώστε να επιδιώξουν τη χορήγηση παράτασης για τη διαμονή τους στο ακίνητο, εφόσον διαθέτουν βάσιμους ισχυρισμούς.
Το νέο καθεστώς θα οδηγήσει σε πολύ πιο γρήγορη αποδέσμευση των επίμαχων ακινήτων. Αυτό συμφέρει τους ενοικιαστές που αναζητούν νέα κατοικία ή επαγγελματική στέγη, αλλά και τους ιδιοκτήτες, καθώς θα προστατεύουν και θα εκμεταλλεύονται με μεγαλύτερη ταχύτητα την περιουσία τους.
Οι διατάξεις που αφορούν τις τροποποιήσεις του ΚΠολΔ, ισχύουν από 1.1.2026.