Δικηγόροι Θεσσαλονίκης για ακίνητα
Έλεγχος τίτλων ακινήτων

Δικηγόροι Θεσσαλονίκης για ακίνητα

Συμβόλαια Έρευνα δικαιωμάτων στο υποθηκοφυλακείο - κτηματολόγιο Έλεγχος τίτλων ακινήτων

Πριν τη μεταβίβαση ενός ακινήτου ο δικηγόρος του αγοραστή είναι αναγκαίο να ελέγξει τα δικαιώματα του πωλητή στο ακίνητο (έλεγχος τίτλων του ακινήτου). Ο έλεγχος γίνεται για να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν βάρη στο ακίνητο, τυχόν υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις ή εάν έχουν εγερθεί διεκδικήσεις ή εκκρεμείς αγωγές σε βάρος του ακινήτου.
Κρίσιμο είναι να διενεργείται έλεγχος των τίτλων σε βάθος χρόνου επειδή υπάρχει πιθανότητα ένας προηγούμενος τίτλος μεταβίβασης να μην είναι νόμιμος.

Επιδίωξη της έρευνας, είναι η αποφυγή της αγοράς του ακινήτου από μη δικαιούχο πωλητή ή η αγορά ακινήτου που φέρει οποιοδήποτε βάρος.

Επίσης επιβάλλεται να γίνει έρευνα στο υποθηκοφυλακείο, σε υποθέσεις αναγκαστικής εκτέλεσης όταν ο δανειστής δεν γνωρίζει την περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη του, μπορεί με έρευνα στο υποθηκοφυλακείο στο οποίο υποθέτει ότι υπάρχουν δικαιώματα του οφειλέτη σε ακίνητα, να τα εντοπίσει και να τα κατασχέσει.

Το Δικηγορικό Γραφείο "Μαίρη Κρέκη και Συνεργάτες" αναλαμβάνει με επιμέλεια την εκτέλεση έρευνας στο υποθηκοφυλακείο και στο κτηματολόγιο.

Φόροι & Τέλη μεταβίβασης ακινήτων

-Φόρος Μεταβίβασης : 3 % Ο φόρος μεταβίβασης χρεώνεται στο 3% της τιμής του ακινήτου. Εάν η εμπορική αξία είναι υψηλότερη από την αντικειμενική ο φόρος μεταβίβασης εκτιμάται στην υψηλότερη τιμή.
Απαλλαγή του Φ.Μ.Α για αγορά πρώτης κατοικίας. Αν αγοράσετε πρώτη κατοικία απαλλάσσεστε από το Φ.Μ.Α., όμως θα πρέπει να κρατήσετε στη κατοχή σας το ακίνητο για τουλάχιστον 5 έτη, άλλως θα χρειαστεί να καταβάλετε το ποσό που επωφεληθήκατε κατά τη πώληση του.

-Φ.Π.Α.: 24 % στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (ανεστάλη έως 31.12.2022)
Ο ΦΠΑ 24% επιβαλλόταν πριν την αναστολή, σε όσους αποκτούσαν νεόδμητο ακίνητο (με άδεια οικοδομής μεταγενέστερη της 1η Ιανουαρίου του 2006 μόνο σε περίπτωση που ο πωλητής είναι κατασκευαστική εταιρεία), έχοντας ήδη κάποια κατοικία, ή στους αγοραστές εξοχικών κατοικιών, Έλληνες και ξένους.

-Φόρος Υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων : 15 % (ανεστάλη έως 31.12.2022)

-Φόρος Ανταλλαγής (- συνένωσης οικοπέδων) : 1,5%

-Φόρος Διανομής Ακινήτων: 0,75%

-Δημοτικός φόρος επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων : 3 % επί του ΦΜΑ

-Φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας (Ν.4110/13) : 7% επί του ΦΜΑ

-Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων : 4,75‰ στα έμμισθα υποθηκοφυλακεία, 5‰ + 1‰ στα νέα κτηματολογικά γραφεία

Μίσθωση (Ενοικίαση) Ακινήτου - Δικαιώματα του ιδιοκτήτη

Δικαιώματα του εκμισθωτή (ιδιοκτήτη)

Καθυστέρηση μισθωμάτων (ενοικίων)

Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης.
Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. (ΑΚ άρ.597)

Είναι άκυρη κάθε συμφωνία με την οποία συντομεύονται οι ανωτέρω προθεσμίες, ή μόλις ο μισθωτής γίνει υπερήμερος ως προς την πληρωμή του μισθώματος λύνεται η μίσθωση ή παρέχεται στον εκμισθωτή δικαίωμα λύσης της μίσθωσης. (ΑΚ άρ.598)

Η καταβολή γίνεται στις συμφωνημένες ή συνηθισμένες προθεσμίες και ελλείψει αυτών κατά τη λήξη της μίσθωσης ή μικρότερων συμφωνημένων διαστημάτων.
Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα αν εμποδίζεται να χρησιμοποιησει το μίσθωμα από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει όμως δικαίωμα να αφαιρέσει από το μίσθωμα κάθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο. (ΑΚ άρ.595 & 596)

Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη. (ΑΚ άρ.612Α)

Αμελής μεταχείριση, ανάρμοστη συμπεριφορά
Αν ο μισθωτής
- δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, ή
- δεν τηρεί την συμπεριφορά που πρέπει ανάμεσα στους άλλους ενοίκους

ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση αμέσως και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση για την πρόωρη λύση της μίσθωσης.

Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη. (ΑΚ άρ.612Α)

Λήξη Ενοικίασης

Ορισμένου χρόνου

Για την λήξη σύμβασης ορισμένου χρόνου αρκεί η πάροδος του συμφωνημένου χρόνου. Μετά την πάροδο του συμφωνημένου χρόνου, η μίσθωση μπορεί να συνεχίσει να ισχύει ως μίσθωση αορίστου χρόνου, εφόσον ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει χωρίς να εναντιώνεται. (ΑΚ άρ.608 & άρ.611)

Αορίστου χρόνου

Για την λήξη σύμβασης αορίστου χρόνου απαιτείται καταγγελία από τουλάχιστον έναν συμβαλλόμενο.

Η προθεσμία για την καταγγελία είναι εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά,:

Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού ή ακινήτου που έχει οριστεί με την ημέρα πριν από μια τουλάχιστον ημέρα. Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού πράγματος που έχει οριστεί κατά εβδομάδα ή κατά μακρότερα διαστήματα, τουλάχιστον πριν από τρεις ημέρες. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά εβδομάδα, τουλάχιστον πριν από πέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος της εβδομάδας. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά διαστήματα μακρότερα από ένα μήνα, τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του Μαρτίου ή του Ιουνίου ή του Σεπτεμβρίου ή του Δεκεμβρίου κάθε έτους.

Εμπορικές Μισθώσεις

Εμπορικές Μισθώσεις

Oι αλλαγές που επήλθαν με το άρθρο 13 του νόμου 4242/2014 για τις μισθώσεις της επαγγελματικής στέγης, συνοψίζονται ως ακολούθως :

- Για τις υφιστάμενες μισθώσεις παραμένει σε ισχύ η 12ετής προστασία της μίσθωσης, αλλά καταργήθηκε το δικαίωμα της μονομερούς τετραετούς παράτασης.

- Οι συμβάσεις αυτές μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία των μερών. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα.

- Η διάρκεια των νέων μισθώσεων καθορίζεται πλέον ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους.

- Ως χρονικό διάστημα προστασίας της μίσθωσης ορίζεται η 3ετία. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

- Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

- Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

Δικηγόροι Θεσσαλονίκης για ακίνητα