Δικηγόρος Θεσσαλονίκη
 

Πρόωρη Λύση εμπορικής μίσθωσης

Στο άρθρο 43 του Π.Δ. 34/10.2.1995, όπως ισχύει, ορίζεται ότι:

«Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης».

Με το άρθρο 13 παρ.1-2 Ν.4242/2014, ΦΕΚ Α 50/28.2.2014, ορίζεται ότι:

1. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού.

Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της.

2.α. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο.

Στο άρθρο 22 του Ν. 4172/2013 Εκπιπτόμενες επιχειρηματικές δαπάνες, ορίζεται ότι:

Κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα, επιτρέπεται η έκπτωση όλων των δαπανών, με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 23 του Κ.Φ.Ε., οι οποίες:

α) πραγματοποιούνται προς το συμφέρον της επιχείρησης ή κατά τις συνήθεις εμπορικές συναλλαγές της,

β) αντιστοιχούν σε πραγματική συναλλαγή και η αξία της συναλλαγής δεν κρίνεται κατώτερη ή ανώτερη της αγοραίας, στη βάση των στοιχείων που διαθέτει η Φορολογική Διοίκηση,

γ) εγγράφονται στα τηρούμενα βιβλία απεικόνισης των συναλλαγών της περιόδου κατά την οποία πραγματοποιούνται και αποδεικνύονται με κατάλληλα δικαιολογητικά.

Από τα παραπάνω προκύπτει ότι:

H αποζημίωση που καταβάλλεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης εμπορικής μίσθωσης είναι εκπιπτόμενη επιχειρηματική δαπάνη εφόσον πρόκειται για οικονομική επιβάρυνση υποχρεωτική από διάταξη νόμου.

Για τη συγκεκριμένη περίπτωση του ερωτήματος για την πρόωρη λήξη της μίσθωσης δεν τηρήθηκαν οι διατάξεις του άρθρου 13 παρ.1 του Ν.4242/2014, που αναφέρουν ότι: «….Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της».

Η λύση της μίσθωσης έγινε συναινετικά, με την κατάρτιση ιδιωτικού συμφωνητικού λύσης μίσθωσης, με βάση την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (Άρθρο 361 του Α.Κ.), δυνάμει της οποίας οι συμβαλλόμενοι έχουν πλήρη ελευθερία προς κατάρτιση οποιασδήποτε δικαιοπραξίας με οποιαδήποτε μορφή και με οποιοδήποτε περιεχόμενο, αρκεί τούτο να μη απαγορεύεται από το νόμο και να μη αντιβαίνει στα χρηστά ήθη.

Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων προκύπτει ότι η οικονομική επιβάρυνση της εταιρείας από την κατάρτιση ιδιωτικού συμφωνητικού λύσης μίσθωσης, που έγινε συναινετικά, είναι εντός των ορίων των συνήθων εμπορικών συναλλαγών.

Επομένως αν κριθεί ότι η σύναψη της μίσθωσης απέβλεπε στην διεύρυνση των εργασιών της επιχείρησης και στην αύξηση του εισοδήματος της και ότι η πρόωρη λήξη της πραγματοποιήθηκε προς το συμφέρον της, τότε οι καταβληθείσες δαπάνες εκπίπτουν κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα.

2. Το εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από αποζημίωση που καταβάλλεται από τον μισθωτή λόγω πρόωρης λύσης εμπορικής μίσθωσης είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Στο Ν. 4172/2013 δεν προβλέπεται παρακράτηση φόρου για την περίπτωση της αποζημίωσης που καταβάλλεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης εμπορικής μίσθωσης.

Διεύθυνση :
Διεύθυνση
Καραολή & Δημητρίου 255
Θεσσαλονίκη,
56431
Τηλέφωνα/Fax/email:
Τηλέφωνα/FaxΆμεση Επικοινωνία
Τηλ : 2310600959
Fax : 2310600979
marykreki@gmail.com