Ανείσπρακτα εισοδήματα απο ενοίκια

Ανείσπρακτα εισοδήματα απο ενοίκια - Δικηγόροι Θεσσαλονίκης

Ανείσπρακτα εισοδήματα απο ενοίκια - φορολόγηση

Σύμφωνα με τη ισχύουσα εγκύκλιο της ΑΑΔΕ

Οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα αλλά δεν εισπράττουν ενοίκια προκειμένου να μην φορολογηθούν, πριν από την υποβολή της δήλωσης πρέπει:

α) Να έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, και

β) Να καταθέσουν στην εφορία φωτοτυπίες των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί.

Είσπραξη ενοικίων

Οι δικηγόροι του γραφείου μας με εμπειρία πολλών ετών στις μισθώσεις κατοικιών & καταστημάτων, αναλαμβάνουν τη νομική διαδικασία για την είσπραξη των ενοικίων.

Διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολής οφειλόμενων μισθωμάτων

Είναι η νομική διαδικασία που οδηγεί στην έξωση ενός μισθωτή ο οποίος καθυστερεί την καταβολή μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία. Το πλεονέκτημα αυτής της διαδικασίας είναι ο σύντομος χρόνος έκδοσης της επειδή δεν απαιτείται συζήτηση σε ακροατήριο. Είναι όμως αναγκαίο να προηγηθεί εξώδικη όχληση στο μισθωτή που καθυστερεί την πληρωμή των μισθωμάτων. Σε περίπτωση που δε συντρέχει καθυστέρησης πληρωμής μισθωμάτων ακολουθούνται άλλες δικαστικές διαδικασίες για την έξωση του μισθωτή.

Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως είτε από δημόσια είτε από ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, 624, 626 παρ. 2 και 3, 630 στοιχ. γ, δ και ε και 634.

Προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου:

- Μισθωτήριο Συμβόλαιο
- Καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος από δυστροπία.
- Επίδοση με δικαστικό επιμελητή εξώδικης όχλησης στο μισθωτή, η οποία θα συνταχθεί από δικηγόρο, για τη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων (η επίδοση πρέπει να γίνει 15 ημέρες τουλάχιστον πριν τη κατάθεση της αίτησης, η προθεσμία αυτή ξεκινά από την επόμενη της επίδοσης και τελειώνει αφού περάσει και η 15η ημέρα)

«Δυστροπία, θεωρείται ότι υπάρχει από τη μη καταβολή του μισθώματος στον προσήκοντα χρόνο και τόπο, δηλαδή, από μόνη τη μη καταβολή του μισθώματος μέσα στην προθεσμία που συμφωνήθηκε, τεκμαίρεται η δυστροπία. Δύστροπος μισθωτής θεωρείται εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία, έστω και για μία ημέρα, περί τη καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 341) εννοείται δε ότι η καθυστέρηση πρέπει να είναι υπαίτια, δεδομένου, ότι κατά τις γενικές διατάξεως (ΑΚ330, 340, 342) η υπαιτιότητα είναι στοιχείο της υπερημερίας.»

Αγωγή αποβολής

Η ένδικη προστασία της νομής, παρέχεται με την αγωγή της αποβολής, των άρθρων 987-988 του Αστικού Κώδικα αλλά και μέσω της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων. Ενδεικτικά παραδείγματα περιπτώσεων άσκησης αγωγής αποβολής από τη νομή είναι:

- η καταπάτηση οικοπέδου,
- η αδικαιολόγητη άρνηση απόδοσης του μισθίου από το μισθωτή μετά τη λήξη της μισθωτικής σχέσης,
- η κακή χρήση του μισθίου ως τέτοιες δε περιπτώσεις θεωρούνται: α) η χρήση όχι με επιμέλεια, β) η χρήση όχι όπως συμφωνήθηκε και γ) η μη τήρηση πρέπουσας συμπεριφοράς στους άλλους ενοίκους.

Το Άρθρο 985 ΑΚ ορίζει τα εξής:

«Ο νομέας έχει δικαίωμα να αποκρούσει με τη βία κάθε διατάραξη ή απειλούμενη αποβολή από τη νομή.
Ο νομέας κινητού από τον οποίο αφαιρέθηκε αυτό παράνομα έχει δικαίωμα να το ξαναπάρει με τη βία από το δράστη που συλλαμβάνεται ή καταδιώκεται επ' αυτοφώρω.
Ο νομέας ακινήτου από τον οποίο αφαιρέθηκε αυτό παράνομα έχει δικαίωμα να το ξαναπάρει με τη βία αμέσως μετά την αποβολή.
Τα ίδια δικαιώματα έχει ο νομέας που προσβλήθηκε και κατά των διαδόχων κατά των οποίων αντιτάσσεται το επιλήψιμο της νομής.»

Η αγωγή αποβολής εγείρεται μεν όταν ο ενάγων αιτείται την απόδοση της νομής του πράγματος, αλλά δεν αποκλείεται η σώρευση αιτήματος καταβολής αποζημίωσης με βάση τις διατάξεις περί αδικοπραξίας του Αστικού Κώδικα.

Αγωγή διατάραξης

Η ένδικη προστασία της νομής, παρέχεται και με την αγωγή της διατάραξης (άρθρα 989-990 ΑΚ) αλλά και μέσω της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων.

Το άρθρο 989 ΑΚ ορίζει τα εξής:

«ο νομέας που διαταράχτηκε παράνομα έχει δικαίωμα να αξιώσει την παύση της διατάραξης καθώς και την παράλειψή της στο μέλλον. Αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις για τις αδικοπραξίες δεν αποκλείεται.»

Η έγερση της συγκεκριμένης αγωγής αφορά περιπτώσεις παρενοχλήσεων της άσκησης της φυσικής εξουσίας επί του πράγματος, οι οποίες ωστόσο δεν φτάνουν έως την αποβολή από τη νομή. Και σε αυτή όμως την περίπτωση, η διατάραξη θα πρέπει να είναι παράνομη και να αντίκειται στη βούληση του νομέα, αρκούσης μάλιστα και της απειλής διατάραξης.

Ανείσπρακτα ενοίκια